宅地の評価単位

○宅地の評価単位の基本
財産評価基本通達において、土地の価額は、評価単位ごとに評価することとされており、宅地については、利用の単位となっている1区画の宅地（1画地の宅地）が一つの評価単位となります。（財産評価基本通達7-2）
この評価単位の判定にあたっては、まず遺産分割後の所有者ごとに評価します。これは、相続税の計算が、いわゆる法定相続分課税方式による遺産取得者課税を採用していることなどからです。ただし、遺産分割後の画地が宅地として通常の使用ができないなど（間口狭小、無道路地等）、その分割が著しく不合理である場合は分割前の画地により評価します。

○1画地の宅地
1画地の宅地の評価にあたっては、原則として、その土地を取得した者ごとに、所有者による自由な使用収益を制限する他者の権利の存在の有無により区分し、さらにその権利の種類及び権利者の異なるごとに区分し、それぞれを1画地の宅地として評価します。
ここの「1画地の宅地」は、必ずしも1筆（土地の登記単位）の宅地とは限らず、2筆以上の宅地が1画地の宅地となっている場合、逆に1筆の宅地が2画地以上の宅地となっている場合が少なくありません。

例1.居住用、事業用の宅地
評価対象地が居住の用、事業の用と利用単位が分かれている場合であっても、自用の宅地であれば、他人の権利（借地権、賃借権、借家権等）による制約がないので、居住の用か事業の用かにかかわらず、その全体を1画地の宅地として評価します。

例2.使用貸借されている宅地
所有している宅地の一部を自ら使用し、他の部分を使用貸借で貸し付けている場合であっても、この宅地は全体を1画地の宅地として評価します。これは使用借権が、対価を伴わないものであり、一般に使用貸借は人的つながりを基盤とするものが多く、借主としての立場は極めて弱い権利といえるので、宅地の評価にあたって、この使用借権に客観的交換価値があるものとみてその価額を控除することは相当でないためです。

土地の評価単位は、一番基本的なところながら、その評価単位の判定は難しく、間違えると過大又は過小に土地の評価額が算定されてしまいます。また単純に1筆＝1画地の宅地と言えないことから、実際に現場に行っての現状確認と実測も非常に大切です。

○関係法令
・財産評価基本通達7-2（評価単位）
土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様とする。
（1）　宅地
宅地は、1画地の宅地（利用の単位となっている1区画の宅地をいう。以下同じ。）を評価単位とする。
（注）　贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とする。
（（2）から（7）まで）（略）
（注）1　「1画地の宅地」は、必ずしも1筆の宅地からなるとは限らず、2筆以上の宅地からなる場合もあり、1筆の宅地が2画地以上の宅地として利用されている場合もあることに留意する。
（2から3まで）（略）

・民法第593条（使用貸借）
使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。（現行規定）